Små steg mot billigare bostäder i det Heliga landet

”Era idéer om mindre bostäder kommer inte fungera. Till skillnad från européer och amerikaner har palestinier en tradition av att bo i stora lägenheter eller hus, minst 150 kvadratmeter, eftersom de har stora familjer. Det finns ingen efterfrågan på mindre enheter. Kulturen är för stark.”

Under min tid i det Heliga landet har jag gång på gång stött på skepsis kring tanken att palestinier måste börja bo mer rationellt och yteffektivt, för att dra ner på kostnaderna och därmed få råd att köpa egna bostäder. Men jag har också mött många människor som vill se förändring och törstar efter moderna lösningar.

Min huvuduppgift de senaste två åren har handlat om att stödja den palestinska bostadssektorn i att utveckla nya typer av billigare bostäder för den stora del av befolkningen (uppemot 70 procent) som inte har råd med marknadspriserna. Jag har rest Västbanken runt för att träffa ministrar, borgmästare, byggherrar, bankchefer, investerare, familjer som vill skaffa bostäder, givare som vill stötta bostadsmarknaden och alla möjliga mer eller mindre relevanta aktörer. Jag och mina kollegor har analyserat marknaden, tagit fram förslag på lösningar och jobbar nu för att implementera de reformer och förändringar som krävs, med målet att ta fram pilotprojekt som går i bräschen för mindre, billigare bostäder.

Varför är utbud och efterfrågan så missmatchade? Och vad gör vi på Kvartett-kontoret för att försöka lösa det här marknadsmisslyckandet?

Den kanske svåraste utmaningen på Västbanken är avsaknaden av prisvärd, registrerad mark, med tillgång till infrastruktur och i närheten av existerande bostadsområden. Med närmare tre miljoner människor på en yta lika stor som Halland (där det bor drygt 300 000 invånare) är Västbanken redan från början tätbefolkat. Givet att 60 procent av ytan kontrolleras av Israel (de s k C-områdena) och bara en tredjedel av marken har klara ägarförhållanden, blir utbudet av lämplig mark högst begränsat. Och den mark som ligger rätt och är registrerad saknar oftast elektricitet och vatten, och palestinska myndigheten saknar resurser att säkerställa den infrastrukturen. Allt detta driver upp markpriserna enormt.

Tillgången på mark löser man inte i en handvändning. Det handlar snarare om långsiktiga insatser kring förbättrad landregistrering, stärkt infrastruktur och – naturligtvis det viktigaste – att palestinierna får tillgång till de delar av Västbanken som Israel kontrollerar (de så kallade C-områdena). Vi har lagt betydande tid på att uppmärksamma land- och registreringsfrågorna, försöka höja intresset för dem, och skapa politiskt tryck bakom nödvändiga reformer. Det har varit två steg framåt och tre tillbaka ibland, men överlag har förståelsen och intresset för landfrågorna ökat väsentligt, även om mycket arbete återstår.

Ett annat hinder är ålderstigna regelverk som ökar kostnaderna för att bygga. Exempelvis finns det regler som begränsar höjden på bostadshus till fem våningar eller andelen av en markyta som får bebyggas. Ibland kan sådana regleringar behövas, men i många fall avspeglar det en annan tid med gamla lagar från 1960-talet, som helt enkelt inte moderniserats. The Economist publicerade nyligen en studie som hävdade att ineffektiva regelverk kan öka byggnadskostnaderna med många hundra procent. För att förenkla regelbördan arbetar vi med att ta fram konkreta rekommendationer, som sedan måste antas av lokala och nationella myndigheter, vilket i sig blir en utmaning.

Finansiering är också ett problem. Bolånemarknaden utgör knappt fem procent av BNP i Palestina (att jämföra med över 60 procent i Sverige) och det finns ingen tradition av att låna till bostäder. Många förstår inte hur bolån fungerar och är av traditionella eller religiösa skäl emot skuldsättning. Detta plus att räntorna är relativt höga – ett pris på den politiska risken – gör att många inte kan eller vill ta lån, och därmed inte har råd att köpa hus.

För att skapa intresse för bolån har vi jobbat mycket med de stora palestinska bankerna, för att föra samman dem med projekt fokuserade på nya kundsegment. VD:n för Bank of Palestine klargjorde på en workshop vi organiserade att han var beredd att finansiera nya bostadsprojekt om de verkligen var i prisklassen så att vanligt folk kunde ha råd med dem.

Till sist kommer vi då till storleken på bostäderna, som vi inledde med. Trots att att det är ont om mark, tätbefolkat och trångt, vilket bör leda till insikten om att bo mer komprimerat, är traditionens makt stark. Palestinier har alltid bott i stora hus – minst 150 kvadratmeter – med rymliga hallar, tjocka stenväggar och många rum. Det är delvis en konsekvens av stora familjer, men också idén om att det sociala livet i hög grad äger rum i hemmet.

För att uppnå lägre boendekostnader måste nyproduktionen rikta in sig på lägenheter mer i linje med normerna i Västeuropa, dvs 70-120 kvadratmeter. Jag har predikat det till byggherrar, banker, branschorganisationer och byråkrater i nära två år, och till min glädje börjar saker förändras. Flera byggprojekt anammar nu den storleken och den yngre generationen, med färre barn och som törstar efter att flytta hemifrån, efterfrågar nu mindre bostäder.

För att övertyga skeptiska byggherrar lät vi utföra djuplodande intervjuer med 600 hushåll runtom i Västbanken, för att höra om deras önskemål kring boende, och resultatet var tydligt: snittstorleken på den efterfrågade bostaden var 106 kvadratmeter! För att ytterligare förstärka trenden reser vi runt Västbanken för att identifiera byggprojekt som fokuserar på den här målgruppen, och ser hur dessa initiativ kan stöttas, via accelererad tillståndsgivning, billigare lån, bättre infrastruktur m.m. Och för att verkligen nöta in tankarna om yteffektivitet ska vi under sommaren organisera workshops med brittiska arkitekter som ska ge tips om hur man designar och bygger bostäder som gör mer på mindre yta.

Kommer mindre, billigare bostäder slå igenom på Västbanken? Kommer normerna om hur man ska bo förändras? Det är för tidigt att ta ut segern, men allt fler tecken tyder på att vindarna börjar vända. Förhoppningsvis ser de pilotprojekt vi strävar efter snart dagens ljus och drömmen om bostäder gemene man kan ha råd med blir verklighet.